2023 KB 부동산 보고서 다운로드 및 1장 내나름대로 요약정리

2023년 KB부동산 보고서가 3월 5일에 발행되었습니다. 이번 보고서는 총 83페이지로 이루어져있습니다.

파일은 아래에 올려두었습니다.

2023 KB 부동산 보고서_최종.pdf

4.67MB

 

2023 KB부동산 보고서의 목차와 요약정리입니다.

폰으로 보려고 정리한 내용일 뿐이니 보고서를 보시는 것을 추천합니다. (그래프, 데이터, 이미지는 없기때문에..) 

보고서는 총 5개장으로 이루어져있는데요. 저는 주택시장 전망(1장)만 간단히(?) 요약정리해보았습니다.

 

Ⅰ. 2022년 주택시장 진단과 2023년 전망

   1. 2022년 주택시장 진단과 2023년 전망

• 2022년 하반기 이후 하락세로 전환

• 2022년 연간 주택매매가 1.8% 하락
• 2012년 이후 10년만에 연간주택매매가가 하락함
• 매매가격지수는 수도권과 5개광역시 중 광주만 유일하게 상승
• 2022년 7월 이후 월평균 거래량 약 3.3만호(직전 5년간 월 평균 거래량은 약 8.2만호)로 거래 위축
• 높은 가격부담, 가격하락 우려등으로 인한 수요위축과 매도자의 희망가격이 크게 낮아지지 않아 감소 시작
• 매도자와 매수자의 거래 희망가격의 격차가 크게 벌어짐, 2022년 금리인상 본격화로 거래위축심화

•  매매시장 하락과 함께 전세가 하락, 최근 월세 전환 가속화

• 2014년 이후 전세시장 안정세 지속(2019년은 하락하기도)
• 2020년 전월세상한제 도입과 함께 전세가격 상승 시작, 매매시장과 유사한 가격추이 보임
• 2022년 전세가 2.5% 하락, 수도권이 비수도권에 비해 빠른 가격하락세
• 월세 전환이 빨라지고 있음
• 전체 임차거래에서 월세 비중이 22년말 기준 52.0%(최근 2년간 11.5%p 상승 / 2022년 40.5%)
• 특히 비아파트(단독주택이나 빌라등)의 경우 월세비중이 60%에 육박
• 2021년의 경우 보증금 부담을 줄이기 위해 월세 전환하는 가구가 증가하였음
• 2022년에는 금리로 인한 월세 전환이 가속됨
• 왜냐하면, 대출금리 상승률에 비해서 전월세전환율이 상대적으로 낮았음. 즉, 월세보다 대출이 더 부담스러움
• 추가적으로, '깡통 전세'; '전세 사기'등이 사회적 이슈가 되면서 전세를 꺼리는 현상도 있음
• 하지만, 금리 인상으로 전월세전환율이 상승할 수 밖에 없음. 월세증가현상은 향후 주춤할 것으로 예상
• 전세가격이 안정되면서 전세가격이 상승하면 월세전환가구 비중이 줄어들 가능성 큼

• 경기침체로 민간분양 지연, 공공부문은 분양시기 조정 가능성 높음

• 주택경기가 급격히 위축, 공급이슈가 부각됨
• 가격급등시기에는 수요집중으로 공급문제가 있었으나, 주택경기침체로 미분양 우려가 높아짐
• 경기침체우려로 신규 분양 물량은 감소할 것으로 예상
• 2022년 분양 불량은 37만호, 전년대비 소폭 감소(-4.7%)하였으나 수요위축으로 미분양이 증가세
• 2023년 분양은 30만 호 이하로 낮아질 것으로 전망
• 정부는 윤통령 임기 내 270만호 공급을 목표로 하고 있음, 공급부족이 시장불안의 주요인으로 지적되었기때문
• 공급위축으로 주택가격 재상승 우려가 높아 공급사업은 지속추진, 경기침체상황에 따라 분양시기 조정 불가피

• 가계부채보다 미분양 이슈가 향후 주요 현안으로 부각

• 수요측면에서 가계부채, 공급 측면에서 미분양 사태와 건설사 부도등의 이슈가 늘 있었음
• 실제 문제가 되었던 것은 공급 측면이었음, 이번에도 미분양 아파트 적체 문제가 부각될 가능성 높음
• 가계 대출은 총액 증가에 따른 부담이 가중되고 있음
• 하지만, 아직 연체율이 낮고 그동안 규제로 인해 단기 리스크가 현실화 될 가능성은 낮음
• 반면, 비분양 아파트 빠르게 증가
• 2022년 12월말 기준 약 6.8만호 미분양, 1년간 5만호 증가(2021년 9월 1.3만호)
• 그 중 약 4.1만호 비수도권(특히, 대구 약 1.1만호)
• 미분양 아파트 증가는 건설사에 자금을 공급한 금융권에 영향을 미치기 때문에 중요
• 추가적으로 분양자에게도 영향을 미치고, 사업장 부도시 불확실성 증가로 주택 경기 하락폭을 키울 수 있음
• 그래서 대책이 필요함

• 빠른 규제완화로 수요 회복에 긍정, 하락폭 둔화예정

• 윤통령 취임 후 지속 부동산 규제를 빠르게 완화 중
• 다주택자 양도소득세 한시적 유예를 시작으로 대출규제 완화, 규제지역 해제조치등 아주 빠르게 진행
• 2023년 1월, 서울 강남3구, 용산구 제외 모든 지역 규제지역 해제
• 규제지역 해제되면 주택담보대출비율(LTV) 70%로 완화, 세제, 전매제한등의 규제가 풀림
• 주택가격 하락으로 인한 주택경기 경착륙 우려가 지속제기중이라 규제완화 기조는 지속될듯
• 하지만 금리는 여전히 높아 규제완화하더라도 수요회복은 제한적이라 봄
• 규제완화가 하락폭 둔화에 영향을 줄 것이라 판단
• 2023년 주택시장은 전체적 하락기조가 지속될것으로 전망
• 장기간 상승의 여파와 금리 인상에 대한 부담이 상당
• 하지만, 급락에 대한 과도한 불안감을 경계할 필요가 있음
• 리스크 대비는 필요하나 과도한 불안심리는 시장의 진폭을 키울 수 있음

2. 주택시장 연착륙 가능성 점검

• 경착륙과 연착륙의 기로

• 최근 언론, SNS통해 특정 아파트의 가격하락폭이 부각되며 주택시장 급락에 대한 우려 크게 확산
• 2023년 1월 서울 아파트매매가격지수는 고점 대비 5.8%하락, 가격하락폭 20~30%에 달하는 아파트도 존재
• 아파트가 단독주택이나 연립주택에 비해 가격 변동성이 높긴 함
• 하지만 특정 단지가 주택시장 전체를 대변한다는 생각하면 안됨, 냉철하게 시장상황을 파악할 필요가 있음
• 경착륙과 연착육에 대한 기준 정립도 필요
• 가계 부실, 건설사 부도등 주택시장 전반에 악역향을 미치며 국내 경제를 급위축시키면 경착륙이라 볼 수 있음
• 최근 주택시장은 경착륙과 연착륙의 기로에 서 있음

• 당분간 주택시장 조정 불가피, 급락 가능성은 제한적

• 매수 심리 위축으로 인한 가격 조정 국면 당분간 지속 예상
• 국내 주택 금융 규제 수준을 감안하면, 주택담보대출 부실 위험은 구조적으로 높지 않음
• 왜냐, 금융위기 당시 주요국의 LTV수준이 70%이상(미국 최대 100%, 영국 80~100%), 홍콩 70%대 등)이었음
• 하지만 한국은 50%수준이 유지, 주택 경기 침체에도 가계부실이나 주택 처분 압력으로 이어지지 않음
• 2019년 주택가격 급등으로 금융규제가 강화됨(주요지역 LTV 40%, 15억 이상 대출금지등)
• 현재 국내 가구 LTV는 평균 38.7%(2022년 1분기 기준), 이는 대출 보유자의 자기자본 비중이 높다는 것을 의미
• 이에, 금리 상승과 대출 부담등이 주택시장에 급매물 증가로 이어지는 악순환이 발생할 가능성은 낮다고 예상
• 가계 대출과 주택담보대출의 연체율이 역대 최저 수준을 유지하는 점
• 그래서 가계 대출 상환 부담은 아직 감내할 수준으로 판단
• 최근 일부 급락 아파트 단지의 영향으로 주택시장 불안감 가중됨, 그러나 그 기준으로 과도한 해석할 필요 없음
• 2022년 전국 아파트 가격은 3.12% 하락, 이 중 가격이 20%이상 하락한 아파트는 전체의 6.5%에 불과
• 실제 43%는 가격대 유지하거나 상승, 21%는 0~5% 하락, 즉 63%의 아파트는 가격이 크게 하락하지 않음
• 가격 급락 아파트가 주택매매가격지수 하락에 미치는 영향은 -0.86%P 불과, 주택시장 전체를 반영하지 않음
• 금리 상승, 매수 심리 위축, 국내외 경비 불확실성으로 관망세 당분간 지속될 것
• 하락세가 있으나 전체 주택가격 급락으로 이어질 가능성은 제한적일 것으로 전망

3. 주택시장 7대 이슈

1) 역대 최악의 거래 절벽, 언제까지 지속될지 주시

• 2021년 이후 거래량감소 지속, 2022년 역대 최악 거래절벽 현상

• 2020년 거래량 연간 128만호로 역대 최대, 2020년 12월 이후 감소세. 2022년 12월 정점 대비 1/5 수준
• 2022년 거래량 약 51만호, 금융위기(2007~2010년 평균 약 85만호)보다 낮은 수준

• 급격한 시장 변화로 매수세 급감, 재고 대비 매매회전율 과거 평균 절반

• 수요 단기간 크게 위축되어 거래 감소, 금리인상, 각종 규제 강화, 전쟁으로 인한 경제악화가 영향
• 주택시장은 매도자 우위에서 강력한 매수자 우위로 전환
• 주택회전율(주택재고에서 매매거래량이 차지하는 비율)이 22년 3% 미만으로 떨어짐, 즉 거래 침체현상이 보임

• 주택 수요 증가로 일부 항목의 매매거래량 회복 가능성 존재

• 주택시장에 부정적 요소가 많아 어려운 해가 될 것이다는 의견 지배적
• 하지만, 대출 규제 완화, 지역별 공급감소 여부, 주택가격 저점 인식 등의 요소가 수요확대에 긍정 영향을 줄 것
• 수도권의 경우 인구가 많고 시장에 대한 기대감, 규제 완화로 수요 일부 회복 가능성
• 실수요자 중심으로 거래가 회복된다면 과거 최저 수준까지 거래량 증가 예상
• 코로나19 이후 바뀐 주거에 대한 다양한 니즈를 충족할 수 있는 중형 이상 주택 수요 증가 예상
• 금리 상승에 대한 비용 부담이 가능한 40~50대 또는 소득 수준이 높은 젊은 층의 주택 거래 증가 가능성 큼

 

2) 주택시장 변화의 키포인트로 부상한 금리 변동과 시장 영향

• 단기 급등 금리 부담이 투자수요 뿐 아니라 실수요 위축으로 연결

• 러-우 전쟁 장기화, 미국 긴축, 주요국 금리인상으로 22년 국내 금리 역사적인 금리 단기 급등
• 지난 1월 기준금리 3.5% 인상 후 동결, 추가 인상 가능성은 열려있음
• 2022년 12월 주담대 금리 4.63%로 이자 상환 부담 크게 증가
• 주택 매수 심리 급냉

• 수도권 아파트 주 구매자(30-40대) 이자 상환 부담 확대

• 2019년 ~ 2022년 11월 수도권 아파트 구매층 30~40대 절대 다수(수도권 54%, 서울 60%)
• 2018년 이후 규제로 인해 서울은 LTV 40%였고, 가격도 급등하였음
• 이는 30-40대의 구매자가 자체적으로 조달해야하는 자금규모가 적지 않았다고 추정
• 자체 자금조달 방법으로 부모지원, 신용대출, 기타대출을 활용했을 가능성 높음
• 소위 '영끌'족의 경우 금리인상은 현실적 문제로 다가옴, 이는 보유 주택 처분 압력이 높아질 수 있다는 것

• 주담대 금리 추가 상승 가능성은 제한적, 가격 하락 압력 다소 낮아질 전망

• 지난 2월 기준금리 3.5%로 동결 (2022년 2월 이후 처음), 기준금리 상승 가능성을 제한적으로 보는중
• 인플레이션 하락 속도에 대한 불확실성 존재, 추가 금리 인상 가능성 배제 못함
• 하지만 국내 경기, 부동산 시장 경착륙 우려 등 감안해보면 당분간 큰 폭 금리 인상 없다고 전망
• 은행권에 가산금리 조정을 요구함에 따라 대출 금리의 추가 상승 가능성이 낮다고 예상
• 금리 안정이 되어도 이자 상환 부담이 줄어들지 않음. 하지만 불확실성 제거와 인하기대감이 생김
• 이로 인해 주택가격 하방 압력은 다소 완화될 가능성 큼

3) 다주택자의 보유세 부담완화, 처분 압력 감소로 이어질지 기대

• 보유세 부담, 공정시장가액비율 조정으로 40%이상 감소

• 2015년부터 2021년까지 보유세 급증
• 2022년 보유세 인하 정책 영향으로 고율 누진세 적용을 받는 구간의 비중이 크게 감소
• 종부세를 내지 않는 1주택자의 보유세도 큰 폭 감소
• 결과적으로 개정 전 대비 40% 내외 수준으로 감소

• 중부세 중과 폐지로 향후 다주택자 보유세 부담이 절반가량 감소

• 2022년 12월 국회 통과된 세제 개편안으로 인해 2022년 대비 약 50% 세부담 감소(2023A 시나리오)
• 현 정부는 공시가격 현실화율을 다시 낮추는 방안을 검토중(2023B 시나리오)
• 공정시장가액비율을 45%에서 40%로 인하를 검토중인데 적용시 1주택자 보유세도 20% 내외 추가감소 예정

• 보유세 부담 완화로 다주택자의 보유 주택 처분 압력은 다소 약화될 전망

• 현재 부동산 고점 인식, 금리 인상, 경기 침체와 맞물려서 장기 침체에 대한 우려 지속 제기
• 이에, 정부는 주택시장 연착륙 유도를 위해 부동산 보유세 부담 완화 방안 제시
• 위에서 언급한 방식으로 다주택자 보유세 부담 낮춤을 통해 매물 내놓는 걸 줄이려고 함
• 취득세 인하, 양도세 중과 폐지하면서 가격이 충분히 하락했다고 판단되면 주택 매입로 이어질수도 있음
• 현제 약세장이므로 당장 다주택자의 매수로 가격 안정화가 찾아오긴 어려움
• 하지만 다주택자의 보유세 부담이 완화되어 주택 처분하려는 압력이 다소 완화될 것으로 예상
• 즉, 보유세 부담완화는 주택가격 하방 압력을 약화시킬 것으로 예상

4) 속도가 빨라지는 아파트 재건축과 시장 영향

• 재건축 규제 완화로 사업 진행 속도 과거에 비해 빨라질 전망

• 23년 재건축 빠르게 진행, 기존 적정성 검토에서 재건축불가 판정 받았던 25곳 중 14곳 조건부 재건축 판정 받음
• 대부분 규제지역에서 해제됨, 제약(분양가상한제 폐지, 청약, 전매제한, 대출등)이 사라져 사업 진행 여건 호전됨

• 주택시장 올 최대 화두는 신도시 재건축

• '1기 신도시 특별법'이라 불리는 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 발표
• 아직 시행령이라 기본 방침 수립등 세부적인 부분이 남아있음, 향후 진행방향은 확인 필요
• 기존 재건축 추진 단지, 리모델링 추진 단지도 대상지역에 해당될 경우 사업 진행과정이 초기화될 가능성 높음

• 가격 하락폭 둔화, 거래는 다소 회복될 전망

• 재건축 아파트는 가격 급등의 진원지로 지목되어 규제대상이 되어옴
• 2020년 이후 재건축 아파트 가격 상승은 두드러지지 않음, 하락도 비슷하게 진행됨
• 재건축 규제 강화로 수익률이 하락된점, 다주택자 규제로 실거주가 불편한 재건축 아파트 선호도 감소, 신축아파트 선호도 높아짐등으로 인함
• 2022년부터 지속 규제 완화 조짐이 있었으나 가격에 영향을 주지 못함, 고금리로 투자 부담이 크기 때문
• 또한, 재건축 아파트는 실거주가 불편한 경우가 많아 실거주자 구입에 제약이 있다는점도 이유가 있음
• 최근 정부의 규제완화는 재건축 수익성에 직접적 영향을 미치므로 영향이 큼
• 정책이 세부적이지 않지만 올해 시장의 관심은 노후 아파트로 집중될 가능성 높음
• 재건축시장의 최대이슈 중 하나는 재건축초과이익환수제
• 재건축초과이익 환수제는 3천만원 이상 개발이익시 최고 50% 부담금으로 환수하는 제도
• 정부는 개발이익 기준을 상향(3천만원에서 1억), 초과이익 산정 개시시점 조정등을 추진중, 아직 시행은 안됨
• 사업활성화를 위해 추가 규제 완화 검토 유력

• 과도한 투자 수요 억제와 주거 환경 개선의 합의점 필요

• 재건축 아파트는 주요 투자 대상으로 자리잡고 주택시장 호황기마다 시장의 흐름을 주도
• 그래서 재건축 아파트는 규제대상이라는 시각에서 접근해왔음
• 과거와 다르게 노후 아파트가 급증하는 상황, 투자 수요 억제와 주거 환경 개선 측면에서 적절한 합의점 필요

5) 청약 수요 위축과 미분양 증가, 부정적 여파에 유의

• 청약시장 위축으로 인한 미분양 물량 증가 추세에 주목

• '로또청약'에 대한 관심이 높아져 청양식장은 과열양상이었음
• 2021년 전국 청약경쟁률 20대1(서울1순위 164대1), 2022년 전국 7대1, 서울 10대1로 하락
• 청약 수요 감소로 2022년들어 미분양이 비수도권 중심으로 빠르게 증가
• 2022년 1월 기준 미분양 약 6.8만호, 과거 적체시기와 비교시 심각한 수준은 아님, 하지만 가파른 증가세
• 특히, 미분양 아파트의 82%가 대구경북에 집중되어 미분양 이슈와 함께 부동산PF 부실 우려 부각

• 과거 금융위기 수준으로 미분양 불량 증가할지 관심

• 금융위기 당시 역대 최고치 16.5만호 기록하며 관련 PF부실 확대, 건설사 부도 및 금융권 구조조정으로 이어짐
• 최근 시장상황 기준 당분간 미분양 증가세 지속될 것
• 2023년 신규 분양 물량은 약 28만호로 추산, 주택 경기 조정이 지속되면 연간 약 3-4만호 더 늘 수 있음
• 금리 인상 여파, 원자재가격 상승으로 분양가 지속 상승이 미분양 증가폭 확대 가능성

• 미분양은 건설사 및 금융권 리스크 확대로 이어질 수 있어 유의

• 현재 미분양 물량은 2015~2018 수준, 전체 미분양 중 약 74%가 60~85제곱미터 규모
• 미분양 물량이 빠르게 증가중이지만, 그 중 74%가 실거주자 수요가 많은 규모, 리스크는 낮을 것으로 판단
• 2022년 9월 기준 금융권 PF대출 잔액 약 116.6조, PF대출 연체율 0.58%, 고정이하여신비율 0.99로 낮은 수준
• 하지만 점차 상승하고 있고 은행권을 제외한 기타금융권 PF대출 노출액 비율도 증가하고 있음
• 전국적 미분양 물량이 급증하면 금융권으로 리스크 확대될 수 있어 유의 필요

6) 월세 부담과 깡통 전세 및 역전세 이슈

• 대출 금리 급등으로 월세 전환 증가

• 전세시장 안정과 임차인 보호를 위해 시행된 계약갱신청구권으로 인해 2020년 하반기부터 수도권 중심으로 전세시장 가격 급등
• 2022년 하반기 기준금리 6%에 이름, 전세 수요 빠르게 위축 > 월세 선호 현상 가속화
• 2022년 월세가격지수 7.5%상승, 2022년 11월 연간 누계기준 전국 월세거래량 전년대비 8.5%p 상승
• 청년(82%)과 신혼부부(53%)의 임차비율이 높음, 소득 대비 임대료 비율이 17~19%로 평균보다 높음
• 고령가구의 경우 임차 비율은 20%이나 소득 대비 임대료 비율이 30%에 달함, 즉 주거비 부담이 매우 높음
• 금리 상승과 월세 전환 증가는 청년과 신혼부부, 소득낮은 고령가구의 주거비 부담으로 이어질 수 있음

• 매매가격 하락으로 전세보증금 반환 이슈 확대

• 매매가격은 낮아지고 기존 전세가격이 높아 재계약 시 전세보증금 반환에 대한 우려 증가
• '깡통전세'(전세보증금이 매매가격을 상회하는)에 대한 주의가 요구됨
• 2022년 전세 사고 급증, 2022년 주택도시보증공사의 전세금반환보증보험 대위변제액은 전년대비 4천억 증가

• 임대차 시장 불안이 임차인의 주거 안정성 저하로 이어질 수 있음에 유의

• 2+2 갱신계약건, 2021년 전세 물량부족사태로 인한 높은 계약건들의 만기가 곧 도래
• 그래서 2023년 임대차시장은 큰 변화가 올 것으로 예상
•  올해 신규 입주 물량은 35.6만호(전년대비 +2만호), 전세 수급에 부담으로 작용될 듯
• 강남권 아파트 전세가격 지속 하락하면서 전세가 하락 주도
• 전세보증금 반환 이슈는 입주 물량이 많은 지역을 중심으로 지속될 전망
• 임차가구의 평균 거주기간은 짧아(3년) 거주 안정성이 낮음
• 월세 시장의 확대(2022년 기준 51.8%)는 이런 문제를 심화시킬 수 있음
• 지난 2월 '전세 사기 예빵 및 피해지원방안' 발표
• 핵심내용은 전세보증금반환 보증보험 개선을 통한 전세 사기 등을 미연에 방지하는 것
• 정책 효과로 단기간에 안정을 찾아오기는 어려울 것
• 하지만 향후 전세 사기 방비 및 임대차 시장 불안요인제거하는데 효과가 있을 것으로 기대

7) 주택시장 연착륙을 위한 정책 제언

• 주택시장 경착육에 대한 우려 부각
• 정부는 주택시장 안정화를 위해 다양한 규제 완화 방안 마련
• 경기 부양이 아닌 규제 정상화 목적의 신중한 정책적 접근이 필요